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成交量大增，房地产能否迎来筑底？

9月一系列新政以来，房地产市场反应强烈。

在过去一周，一线城市新房二手房成交同步大幅上涨，上周一线城市周环比增长4%，周同比增长8%，深圳新房销售同环比均实现翻倍。一线城市二手房成交增长更为明显。

市场分析认为，房地产政策转向再次确认。面对房地产市场亟须解决的去库存、稳房价、收拾问题房企残局和解决保障对象住房困难这四大难题，“止跌回稳”是个系统性工作，当前政策目标一致，行动一致，在“组合拳”协同发力下，房地产市场将企稳。

一线地产行情好转

政策转向以来，一线城市的房地产市场整体反馈良好。

10月1日—26日，深圳全市新建商品住宅网签认购10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平方米房，这将是近年来深圳新房市场交易量的新高。

上海市房地产交易中心副主任阮骏麒此前接受媒体采访时表示，从9月30日至10月17日，上海新房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%

二手市场的行情更为火爆。10月13日，上海二手房的单日成交量创下一年来的新高，网签量达到1334套。10月26日，上海二手房成交量再度突破1300套，单日成交1301套。

深圳市房地产中介协会监测数据显示，10月1日—26日，头部中介机构日均带看量较去年同期增长22%，但签约量较去年同期增长255%，已累计成交4010套。近2周二手房单周录得量（指发起二手房买卖合同数量）均超2000套，预计10月二手房网签录得量将突破8000套。

中原地产研究院统计数据显示，在2024年“9·30新政”后，北京楼市10月份成交量持续升温，截至10月24日，10月份北京二手房实际成交已超过2万套。中原地产预计，10月实际成交约2.5万套，有望创下8年来同期最高。

价格方面，据乐有家监测，“十一”黄金周期间二手房议价率降至8%，尤其以300万以下低总价段房源和500万—800万的改善型房源的议价率收窄明显。随着成交量的稳步回升，二手住宅价格有望扭转连续12个月的下降颓势，房价将实现“止跌回稳”。

国金证券最新研报显示，10 月前 20 日北京、上海、广州二手房成交套数同比增幅分别为38%、70%、86%，二手房弹性更大，热度好于新房。二线城市二手房成交热度一般，仅杭州明显增长，同比增长105%。国金证券表示，脉冲行情有望贯穿整个 10 月。

“量在价先，一般情况下，市场反弹都是以价格反弹为先导，这次一线城市成交量迅速反弹，可能带动市场企稳。”上海一家中介公司创始人表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也对记者表示：“一线城市房地产筑底趋势明显，10月份数据好转只是表面现象，随着限购等一系列政策实施，一线城市需求会得到充分释放，成交好转的趋势还会延续，一手房和二手房的成交都会升温。”

板块有望迎来拐点

一线城市行情好转，离不开政策层面的大力支持。

9月26日，中共中央政治局召开会议，提出“要促进房地产市场止跌回稳”。

10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人等五部门介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。

浦银国际分析师金晓雯指出，从需求端看，在9月24日金融监管部门发布会降低二套房首付比例、降低存量房贷利率，以及响应9月26日政治局会议“调整住房限购政策”的号召后一线城市限购政策的进一步放松后，房产销售高频数据出现边际改善。货币化安置城中村改造的启动或将进一步支持房产销售改善。从供给端看，进一步扩大“白名单”的范围和加大贷款投放力度，扩展政府收购存量房和土地的资金来源等均有助于缓解房企的资金压力。

“后续还需关注央行预告的收地专项再贷款的资金规模，以及货币化安置城中村改造、专项债支持收地收房等措施的执行进展。”金晓雯表示，中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳健推进，房产销售仍有望在明年年中企稳，即同比增速转正。

国海证券首席经济学家夏磊指出，随着专项债盘活存量土地和收购存量商品房落地，以及货币化安置投入地级以上城市的城中村和危旧房改造，预计房地产市场将在一线城市的引领下逐步实现稳定，其中核心城市的市场将率先平稳，这将进一步推动楼市朝着平稳健康的方向发展。

“房地产政策转向再次确认。”夏磊表示，面对房地产市场亟须解决的去库存、稳房价、收拾问题房企残局和解决保障对象住房困难这四大难题，“止跌回稳”是个系统性工作，当前政策目标一致，行动一致，在“组合拳”协同发力下，房地产市场将企稳。

国金证券分析师池天惠也表示，当前多地楼市热度较高，10月销售数据或呈现出较为积极的结果。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。

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