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测试勿动！

4月8日，一位二手房中介人员给购房者打电话推销。自3月30日国家有关部委调整二套房首付比例、缩减营业税免税期限以来，杭州楼市的新房和二手房成交回暖，但“去库存化”仍任重道远。

“3·30”楼市新政落地半月，市场泛起阵阵涟漪，参与各方心态也出现微妙变化，共同上演一场无比纠结的楼市新政半月“众生相”。

梳理各地媒体的报道和统计数据可以发现，“3·30”楼市新政后，全国各地市场冷热不均。部分地区再度出现排队购房现象，但更多地区的成交量反弹不及预期理想。

北京楼市，刚需购房者看跌的心态被“恐涨”所代替，“没想到，这么快又涨起来了”一个已婚刚需购房者表示。一批三四线城市，楼市回暖迹象依旧看似遥远。

这让围观者有些猜不透，“3·30”楼市新政的真实落地效果究竟如何？半个月的时间内，市场到底发生了哪些改变？一线城市楼市回暖了吗？透过买卖情绪和市场行为的细微变化，我们或许能够还原当前楼市的真实图景。

改善性买家占据市场主力

“最近来看房的人确实比之前多一些，首套房和二套房的购置需求都有，这个月以来出于改善型的需求来购置二套房的客户明显增多。”上海一家地产中介客户经理说。

“我的手机都快被打爆了，那帮中介简直要疯了。”对于北京的周女士而言，3月30日晚上频繁接听中介销售人员来电的情景，可谓记忆深刻。

周女士自去年下半年就开始看房，希望能在孩子学校周围买一套比原来面积大的房子。楼市新政策的“靶心”直指周女士这样的改善型需求和自住需求。

3月30日，中国人民银行等三部门联合发文，明确首套房贷款比例不低于四成；财政部、国家税务总局联合发文，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，国土资源部和住房城乡建设部联合发文，要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵，楼市一片暖意。

毋庸置疑，“3·30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显，市场预期发生明显变化，买家迅速签约，卖家当场反价等情况层出不穷，改善性需求入市热情明显提高。

中原地产首席分析师张大伟表示，“3·30”楼市新政落地之后，主要爆发市场体现在一线城市的二手房市场。来自中原地产的数据显示，4月前12天，全国销售业绩同比3月前12天上涨了130%，这主要体现在深圳、上海的二手房市场，这两个城市的二手房业绩基本出现了1.5倍上涨。另外，其他一线城市的二手房新房也均有不同成本的上涨，涨幅超过50%；二线城市也有不同程度的上涨；而三线四线城市，则基本平稳，未出现明显变化。

值得关注的是，尽管购房者入市积极性提高，但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说：“与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性。”

开发商平价跑量加紧推盘

楼市新政一出，万科率先放声，针对二套房贷新政推出“零点活动”，包括北京在内的多个城市多盘联动，承诺4月1日零点前，不涨价、不打烊。随即碧桂园、雅居乐、景瑞、融创等房地产公司纷纷打出了“24小时不打烊”的旗号，且无一例外放出了“7天不涨价”的信号。

在被“3·30”楼市新政吹拂半月后，房企的业绩直线上升。4月7日，北京保利发布新政落地后首周业绩单，以8亿元的业绩震惊业内。

其中，4月首周，保利海德公园实现了11套近3亿元的销售业绩，保利融创枫丹壹号创造了近2亿元的业绩，而保利首开春天系和保利罗兰香谷二期则热销超过3亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。

张宏伟进一步分析，政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

“‘3·30’新政对楼市实际成交、客源量、房源量来说，只带来了15%至20%左右的刺激增长，其实是低于预期的。在这个态势下，房价并不具备暴涨的条件。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖反复强调。

中介“满血复活”但成交量有限

在二手房市场，中介们正在努力拉近买卖双方的预期，促成交易。

“清明假期，来看房的人又多了。”在北京公主坟某知名中介公司的店员小吴向记者私下坦言，他觉得市场短期内会活跃个把月，所以想趁机多做几单。

“去年，无论是看房人次，还是成交量都非常低迷，一个月也不到10个人来看房，整个月下来成交几套就算不错了。”小吴很感慨，去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明显增长。但也就短短一个多月的时间，成交又重陷低迷。

“这次政府又出台政策，看房的人明显又多起来。”但小吴表示，现在看房的多，但真正出手买的人并不多。而且，二手房价格有涨有跌。

“一些客户觉得看房的人多了，就想涨价。但是，买房的客户不着急，还是在压价。”小吴告诉记者，最近成交量增长，大多是那些“挂单”和看房都有一年半载的客户，买卖双方对市场行情、房价大体有比较清醒的认识。相比较之下，那些刚刚“挂单”想涨价卖房的客户，往往很难成交。

来自伟业我爱我家市场研究院的统计，新政后6天，北京二手房市场成交均价为30574元/平方米，环比仅增长了1.03%，同比还回落了2.26%。换句话说，二手房市场成交价平均只涨了300元。

一线经纪人的说法也证实了市场价格的稳定。“限购、限贷了好几年，难得有政策利好，你去买房，经纪人肯定不能和你掏心窝子地说实话了。”一位卖了三年房的经纪人表示，“3·30新政”后的八天，尤其是清明小长假，二手房的成交量确实在好转，可实际成交价格其实还比较稳定，“涨价的房子肯定有，我们不会真心卖，就是用来‘吹牛’用的。我们真正推荐给买家的，是那些价格和户型合适，最后能实际成交，给我们自己带来佣金提成的房源。”

多数银行未推二套房利率优惠

“3·30”楼市新政一出，多家银行第一时间站出来表态，步调一致地称将执行新的二套房政策，首付比例降至四成。不过，记者调查发现，虽然银行二套房贷政策从总行层面上已经调整，但是传导到贷款末端仍需要时间，京城多名房地产中介人员均表示，目前已经能够申请二套房首付四成的只有少数几家银行，但他们认为，在清明节后，大部分银行应该会陆续跟进。

另据了解，对于二套房贷款利率，目前大多数银行并未推出利率优惠，仍保持基础利率上浮10%的水平；仅有个别银行打出二套房7折利率的旗号。其中，浙商银行对于总价在500万元以下的普通住房，首付最低比例为4成，最低可享受7折利率优惠。不过，利率下限优惠范围目前暂为购买该行有开发贷款合作楼盘的优质客户，非此范围二套房贷利率继续执行原标准。

有专业人士认为，这个7折利率优惠实质上属于楼盘的折扣优惠，真正能享受到该利率下限的客户并不多，因此个别银行的二套房利率优惠还不具有代表性。

在新政出台两周后，北京地区各家银行首套房的利率持续下行。目前，除去光大、邮储、工行三家银行的利率是9折以外，其他几大银行的利率已全部调整为8.8折。

交通银行金融研究中心高级研究员许文兵表示，开始利率市场化后，商业银行资金流动性状况实际上是比较紧的，资金成本也越来越高，因此在普遍推行利率折扣方面会比较谨慎，对核心客户或对其业务贡献度比较高的客户可能才会给予一些大的优惠。总体来看，各家银行在对新政的执行上会有差异。

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